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  • 雅居樂的“大躍進”|拿地兇猛,融資頻頻

      


      在2020年買買買,大量購置土地的雅居樂,眼下似乎已被掏空了口袋。

      近日,雅居樂集團(3383.HK)公布了自身截至2021年5月31日的未審核的營運數據,預售金額合計為人民幣609.1億元,平均價格為15501元/平方米。

      相較之下,雅居樂在今年賣得更多,也賣得更貴了,但是雅居樂的口袋卻癟了。

      5月下半月開始,一直到6月1日,短短的半個月時間,雅居樂四次募資,對資金的渴求似乎達到了前所未有的地步。

      《藍籌企業評論》認為,一直被稱為“永續債之王”的雅居樂,這次恐怕得好好還債。

      在買地的路上一路狂奔

      根據克而瑞數據,2020年在國內房地產企業銷售排行榜中,雅居樂排名為26名。2018-2020三年來,雅居樂全房地產企業銷售排名為29名、26名、26名,始終在TOP30的末尾徘徊。

      回首六年前,雅居樂在前20里也有著一畝三分地,如今銷售規模越來越大,也在2018年躋身了千億俱樂部,但排名卻怎么也回不去了。

      有意思的是,根據克而瑞統計的2021年第一季度的房企銷售額排行榜中,雅居樂仍是第26名。逆水行舟,不進則退,沖規模,拼業績的壓力一直存在,這種壓力也促使著雅居樂加大了自身對于土地資源的需求。

      沒有足夠多的土地儲備,哪有和同行們拼規模的底氣呢?

      根據雅居樂的披露,在2019年年末時,雅居樂的土地儲備面積為3970萬平方米,到了2020年末,雅居樂的土地儲備面積已經增長至了5301萬平方米,增幅比例超過了30%。

      2021年雅居樂副總裁潘智勇稱,2021年雅居樂在土地投資上的花費將達到400-450億元,雅居樂將進一步提升在土地上的花費。換言之,雅居樂的2021年,仍舊以買買買為主要節奏。

      根據4月1日樂居財經研究院發布《2020年內房股土儲TOP50》顯示,雅居樂以5301萬平方米的土地儲備排名第15名,而不少銷售榜里領先雅居樂的企業這次反而被它遠遠地甩在了身后。

      大量的購置土地,對于雅居樂來說,更像是一種“甜蜜的負擔”。

      成也海南,敗也海南

      雅居樂大肆購地不是沒有原因的。

      想要拼規模自然是一個方面,但另一個方面,想必與雅居樂在海南的發展不暢有關。

      雅居樂與海南土地的糾葛還要追溯到2007年。

      上個世紀90年代,海南正是中國開發商的淘金地,一眾地產商紛紛進入,但留下了大量閑置土地與爛尾樓。其中,清水灣項目也在其中,在海南樓市泡沫后,清水灣被政府無償收回,用于發展海產養殖業。

      2005年,清水灣由海產養殖走向了旅游經濟,雅居樂便是這時獲得了清水灣項目。

      隨后,雅居樂以226元/平方米的價格獲得了清水灣一期的12個地塊,總金額為10億元;2008年,雅居樂獲得清水灣二期土地,這次價格更低,每平方米僅207元。

      最后,雅居樂在清水灣的項目共獲得了三期土地,合計占地面積約為1000萬平方米,總價為25億元。

      根據雅居樂歷年年報數據顯示,海南清水灣項目可以說是雅居樂的現金奶牛。

      


      2009年清水灣項目開賣,當年銷售額便達到了64億元,到了2016年年末,海南清水灣的合計銷售金額已經達到了600億元,而2017年則是清水灣最為輝煌的一年,2017年清水灣單項目的銷售金額達到了170億元。

      如此好的銷售成績,雅居樂打算將清水灣模式推廣到海南的其他地方,于是在2017年,雅居樂相繼購入了三亞陵水、??诮鹕碁?、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮的地塊,計劃再造“清水灣”。

      隨后到了2018年4月,海南全域限購,在“五年限售、五年社保、70%首付”等強有力的嚴格政策把控下,海南房市迅速降溫。

      2018年當年,雅居樂海南全域的銷售金額約為100億元,像2017年那樣單個清水灣項目便能吸金170億元的日子已經一去不復返了。

      而當年年報也顯示, 2018年雅居樂在海南的可售建筑面積近1000萬平方米,占其全國土儲的三分之一。

      總不能困守海南一隅,2019年雅居樂迅速在一二線城市吸納土地,同時積極開拓云南市場,甚至擴張到了柬埔寨的金邊。

      想要擴張,想要走得更遠更寬廣,不是說說就可以的,還需要真金白銀來支持。

      大擴張與多元化,雅居樂債務高企

      早在2016年時,雅居樂便已經了提出多元化發展戰略,并稱“希望未來5-6年,整個集團地產占一半,其他產業占一半?!?/p>

      可無論是文旅業務還是環保業務,前期的投入都不少,但卻無法立刻轉化成收益,資金的壓力便會陡然上升。雅居樂就正面臨著如此的局面。

      2020年,雅居樂多元化收入僅有107億元,只占雅居樂整體收入的13.3%。目前,雅居樂的多元化業務已觸及物業管理、環保、建設、房管、商業、城市更新等多領域,網的確撒得大,但打上來的魚卻實實在在的不夠看。

      多元化的收入并不能支撐雅居樂發展,但地產項目的繼續擴張又增加了債務的壓力。

      


      2018年,根據年報來看,當年雅居樂的總負債便達到了1754億元,較上年增加了47.2%,總借款為885.29億元,一年內到期的債務金額約為353億元,賬面現金有357.76億元,手中的現金勉強覆蓋了短期債務。

      到了2020年,雅居樂的總負債2367.95億元,總借款為978.13億元,一年內到期的債務金額為385.69億元,貨幣現金為419.26億元。

      看起來現金情況好像有所好轉,但事實上呢?

      


      2020年12月24日,雅居樂宣布將出售海南、中山、揚州、清遠、天津、鄭州、惠州等地的部分項目權益給中國平安,為此,中國平安將在12月31日前向雅居樂支付70.51億元的誠意金。

      在年報結算前,如此出售項目股份、回籠資金,難免給人粉飾財報的嫌疑。

      同時,雅居樂的永續債規模仍在進一步擴大。

      根據年報,2020年雅居樂的永續債達到了136.37億元,而在2018年,這一數字是 83.35億元。永續債不計入負債而計入股東權益,其融資成本往往高于一般債務,通常還會有利率跳升機制,進一步蠶食公司利潤。

      目前,雅居樂永久資本證券持有人占凈利潤的比已經接近10%,如果永續債規模繼續增加,雅居樂公司股東應占利潤的比將進一步被削弱。

      有媒體測算,如果計入永續債的影響,那么雅居樂的凈負債則高達114%。雅居樂本身在“三條紅線”政策下,就已是踩線的黃檔企業,而再計入永續債的影響,雅居樂已成為事實上的“橙檔”企業。

      一心撲在“搞錢”上的雅居樂,在房產質量上已經出現了不少問題。在蘇州,雅居樂因土地違規競買被點名;在廣州,又因整治樓市亂象被通報。重慶、鄭州雅居樂多地房屋因質量問題而遭到消費者投訴。

      債務壓力,可以在財務報表中被粉飾地歌舞升平,但如果口碑垮掉又將用什么來彌補?一味地發債補充“彈藥”不過是飲鴆止渴,理性拓張才是健康發展的食糧。

      來源:藍籌企業評論


    (責任編輯:范強力)
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